中国购物中心能源与碳数字化转型研究报告中国商业地产建筑运营管理系列报告

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前言

联合国秘书长古特雷斯在埃及举行的《联合国气候变化框架公约》第二十七次缔约方大会(COP27)上表示，“温室气体排放量持续增长，全球气温持续上升，我们的星球正在快速接近临界点，气候混乱将会变得不可逆转[1]。”当前，世界各国面临着经济发展与气候变化的严峻考验。经济高速发展的同时能源消费迅猛增长，煤炭、石油和天然气等化石能源的燃烧是造成气候危机的主要驱动因素。为避免气候愈加恶劣导致的生存危机，世界各国均积极参与并致力于应对气候变化。如欧盟理事会通过《欧洲气候法》，正式将《绿色协定》关于实现2050年碳中和的承诺转变为法律强制约束[2]；美国宣布重返《巴黎协定》，推动包括美国在内主要温室气体排放国采取更具雄心的举措[3]；中国在第七十五届联合国大会一般性辩论中率先提出了“碳达峰、碳中和”目标[4]。

在此关键节点上，博锐尚格正式启动中国商业地产建筑运营管理专题研究，借助博锐尚格在商业地产深耕多年的能耗计量基础，结合自身丰富能源管理经验，为大家解读商业地产能源与碳管理的行业动态。

本文是“中国商业地产建筑运营管理报告”系列文章的开篇之作，接下来我们将陆续发布一系列研究文章，内容涵盖商业地产能源与碳管理路径剖析、节能减碳技术研讨、商业地产数字化运营管理实践分享等众多行业前沿趋势，涉及购物中心、商业办公、酒店园区等多个业态。在此过程中，非常欢迎各界专家同仁提出宝贵意见，我们期待与社会各界共同推进商业地产绿色高效运营。

用数字智能服务每个建筑·创造可持续的美好生活

第一章行业背景和发展趋势
1.1 我国能源与碳战略背景及相关政策 0 2
1.1.1 能源发展趋势 0 2
1.1.2 碳管理必要性 0 4
1.1.3 新能源格局变化 0 5
1.1.4 我国电力碳价趋势 0 7
1.2 我国购物中心能源与碳现状 0 8
1 . 3 小结 1 3
第二章我国购物中心电耗特征分析
2.1 各气候区电耗分布特征 1 7
2.2 各省市电耗分布特征 1 8
2.3 典型经济圈电耗分布特征 1 9
2.4 典型地区电耗分布特征 2 1
2.5 典型分项电耗分布特征 2 3
第三章购物中心能源与碳管理最佳实践案例
3.1 数字化能源管理转型最佳实践 2 6
3.1.1 能源管理模式及制度转变 2 7
3.1.2 能源管控价值 2 9
3.2 协管型数字化能源管理模式探索 3 0
3.2.1 能源管理建设历程 3 0
3.2.2 标杆项目能源管理情况 3 2
3.2.3 未来能源管理建设计划 3 4
3.3 双碳战略激发组织数字化转型 3 5
3.3.1 组织与管理机制 3 5
3.3.2 比赛机制设计和亮点 3 6
3.3.3 实施效果与评价 3 7
3.4 “大数据+AI”探索集团可持续发展实现路径 3 8
3.5 数智化背景下的建筑智慧运维“元宇宙” 4 0
3.5.1 管理模式 4 0
3.5.2 建设效果与评价 4 1
第四章总结与展望
4.1 健全能源与碳管理体系 4 6
4.2 强化能源与碳数据支撑 4 6
4.3 建立能源与碳定额管理制度 4 7
4.4 开展能源与碳影响评估 4 7

寄语

武涌中国建筑节能协会会长

建筑节能与低碳发展，是一项关乎国计民生的大事。自1996年我国颁布并执行北方采暖地区居住建筑节能设计标准以来，经过近三十年的发展，民用建筑节能取得了丰硕的成果，技术及标准体系比较完善，法规与政策体系比较健全，建设与运维能力比较成熟，目前正在迈向推进碳达峰与碳中和的目标。

公共建筑的能源管理，是建筑在使用阶段节能减碳的重要抓手，随着云大物移智技术快速发展，我们欣喜的看到，一大批优秀的商业项目应用了先进的数字智能管理技术，实现了非常可观的节能减排效果，为行业低碳发展起到示范引领作用！更值得称道的是，数字智能技术在电力体制改革、新型电力系统建设、电动汽车推广、需求侧响应等政策、技术和市场激励下，“建筑”与“能源”行业双向奔赴，涌现出一大批建筑能源综合应用创新技术，激发了行业和市场的活力！这份报告以实际案例为支撑，拿出了大量能耗数据，向建筑运维行业的同仁们展示了，将先进的能源管理理念和数字智能技术结合，在大型公共建筑中所能取得的节能减排成果，为技术研究和需求方提供了很有意义的参考，值得业内外人士阅读、借鉴与思考！

公共建筑推进能源与碳管理目标的落地，需要注重科技创新和管理创新。在管理创新方面，数字化、智能化是提升建筑低碳减排管理效能的有效途径。报告中结合购物中心电耗特征和能源管理最佳实践案例，对中国购物中心能源与碳发展问题进行了深入探讨。对于我国购物中心推进“双碳”管理的过程，不仅指出要建立健全低碳减排管理体系和能源消耗监测体系，还要重视加快各岗位工作能力的建设，为购物中心行业可持续发展和绿色低碳转型提供了有益的参考和指导。

倪江波

中国建筑节能协会驻会副会长住房和城乡建设部标准定额司原一级巡视员疫情在对传统商业带来严重冲击的同时，商业地产企业对于商业运营管理更加重视，现金流可以真实反映购物中心经营的基础水平。提升购物中心在能源管理方面的能力，可以在“减排”的同时，减轻经营现金流压力、创造财富价值。报告提出了多个创新性的建议和措施，了解和学习头部商业地产企业有效的能源管理模式，对于企业推动可持续发展和构建绿色低碳经济具有重要意义。

王永平
商务部市场运行专家
全联房地产商会商业地产工作委员会会长

疫情叠加，全球经济下滑的不利影响下，加速了中国购物中心创新思维和求变的实践，购物中心资产管理者更加注重成本节约。在运营管理的层面上，能耗占到整个运营成本的40%以上。本报告中分析指出，电力更是占用总能耗量的80%以上。因此，有效建立能源管理体系，通过数智技术赋能实现建筑能源消耗趋势监管、确保能源和资源使用效率，是购物中心运营管理者“精准运营、智慧管理”的关键。

刘永

中国建筑运营管理研究院有限公司（COMIN 中国）院长成都市楼宇经济促进会专家

王林林中海发展副总裁中海商业公司董事长/总经理

在中国双碳的目标下，绿色低碳发展成为未来房地产企业的主要发展方向。我们作为中国内地房地产行业的开拓者和引领者，中海企业发展集团成立40多年来，始终坚持长期主义、践行高质量发展，追求经济、环境、社会的可持续发展与和谐，开展双碳战略规划，将绿色低碳发展理念全面融入中海发展整体发展战略。

中海商业在综合城市运营生态的价值链中，通过多种业态打造“生态系统”，帮助客户更高效地提升包含Environmental（环境）、Social（社会）和Government（公司治理）方面的效率与效益，用低碳、健康、绿色的经营理念来引导品牌商户、租户和消费者行为，构建低碳共同体，领潮行业发展变革、共建美好零碳未来。

商业地产是当前房地产市场的一个热点领域，国内经济持续高速增长、房地产开发水平不断提高，使商业地产发展备受关注。购物中心作为商业地产领域的代表，对于能源消耗与碳排放的管理和优化显得尤为重要。降低能耗、引入绿色能源，是购物中心践行低碳发展的一个重要路径。作为运营管理者，通过报告可以系统性的了解购物中心电耗的变化规律和趋势，报告梳理了具有代表性的购物中心能源管理制度体系、数字化技术应用示范案例，对提高国内购物中心绿色低碳、可持续运营管理水平具有着重要作用。

魏凯

国贸物业酒店管理有限公司董事总经理能源消耗和碳排放是许多行业都面临的共同挑战。数字化转型可以帮助行业更好地管理能源消耗和碳排放，同时提高资源利用效率，降低运营成本。购物中心作为一个能源消耗量较大的场所，数字化转型可以帮助其更好地掌握能源和碳排放情况，还可以帮助购物中心提高数据收集和分析的效率，通过对能源消耗和碳排放的实时监测，更好地掌握运营情况，及时调整和优化策略并在此基础上制定更加有效的节能减排策略。绿色低碳的购物中心，不仅仅是一个环保与企业社会责任的营销概念，同时也意味着形象提升、成本节省、金融支持等切实利益，而率先布局的企业，就能在未来赢得先机。

冯复汉

博锐尚格科技股份有限公司总裁

第一章行业背景和发展趋势

1.1 我国能源与碳战略背景及相关政策

1.1.1 能源发展趋势

能源对于社会经济发展起着关键的作用，是一个国家得以稳定发展的基础和必要条件。拥有能源主动权，也就拥有了在国际能源体系中的优势地位，而这一优势对其能源主动权和能源战略进行进一步强化，从而进一步巩固其在国际能源体系中的地位，形成闭环。所以世界各经济体之间对于能源安全、能源控制权的争夺从未停止，甚至随着世界经济格局的变化愈演愈烈[5]。

化石能源是现今能源结构中的主要能源类型，包括煤炭、石油和天然气等。据统计，我国石油消费量在世界排名第二，仅次于美国；而相对应的，我国石油储量却并不高，远低于委内瑞拉和沙特阿拉伯等国家。

全球石油消费量排名(万桶/日)

全球石油储量排名(亿桶)

图 1 全球石油消费量与储量排名 (来源：国家统计局)

高消耗量低储备量的情况下，我国石油高度依赖进口。以2020年为例，我国石油对外依存度高达72%，天然气对外依存度也达到40.6%[6]，能源安全存在被制裁封锁的可能，而这样的封锁将直接影响国家发展根基。

图 2 我国近年石油产量与消费量 (来源：国家统计局)

图 3 我国近年天然气进口量与天然气对外依存度 (来源：国家统计局)

1.1.2 碳管理必要性

能源是经济发展的基础，在现今化石能源占主导地位的前提下，能源的使用意味着碳排量的同步增长。

从世界主要经济体的碳排量曲线来看，欧盟经济体早在上世纪七十年代碳排放量就已经达峰。随着前两次工业革命而飞速发展的美国和日本，也已经在本世纪初达峰（美国2007年碳达峰，日本2013年碳达峰）。

在保护全球环境发展的共识下，碳中和势在必行，但碳排放量的减少意味着经济发展也将受限。率先完成碳达峰与碳中和的国家势必将碳中和作为约束未达峰国家的有力手段，所以碳中和本质上是能源大战，是升级版大国博弈。

如何在取得能源主动权和发展权的前提下，如期实现碳中和节奏，碳管理在其中起着关键作用。

图 4 典型国家碳排放趋势 (来源：Wind、光大证券研究所)

1.1.3 新能源格局变化

根据国家统计局2022年公布数据，2012-2021年我国单位国内生产总值（GDP）能耗累计降幅达26.4%，但单位GDP的能源强度仍高于发达国家水平。虽然近年来，各行业均采取了有效措施提高能源利用效率，合理降低能耗，但进一步的减排脱碳需要从能源结构上进行变革，从化石能源向可再生能源逐步转变，最终完成能源转型，打破由欧美主导的世界能源体系，实现开放条件下能源安全。

图 5 加速转型情景下的中国发电结构 (来源：彭博新能源财经《中国加速低碳进程》报告)

由于可再生能源呈现间歇性、不连续的特征，消纳可再生能源便成了实现能源转型的前提条件，而其中又以全面电气化为基础。

碳中和目标下的能源系统，将从目前以化石能源为主，逐步构建以电力为主的能源系统，和清洁能源为主的电力系统。截止至2022年底，已有12.7亿千瓦非化石能源发电装机容量投产[7]，电力系统重构和储能产业的发展，以及建筑需求侧响应技术的开发，对于能源转型的成功起着决定性作用。

图 6 可再生能源利用主要构成 (来源：亿欧智库)

新型电力系统中风电、光电将占发电装机容量的80%以上、发电量的60%以上。有效消纳风电、光电将成为发展风光电的关键性问题，通过一系列建筑用能技术进行削峰填谷、实现柔性用电，可以为风电、光电的发展起到重大作用，这就要求建筑在配电模式方面进行变革[8]。

1.1.4 我国电力碳价趋势

随着新型电力系统建设的推进和可再生能源大规模的接入，电力需求响应机制将发挥更加重要的调节作用。为有效消纳可再生能源，满足新能源出力不连续的特点，维持系统功率平衡的调节需求，需求侧的柔性调节起着至关重要的作用。而实现“荷随源动”，除通过数字化、智能化手段进行负荷侧用电需求调节外，利用电力价格的信号作用，对用户的电力消费模式进行引导，从而实现用户主动进行需求调节，也起着关键作用。

截至目前，我国几乎所有省区都实施了峰谷平分时电价政策。但能实现与电网电力结构特征实时响应的电力现货交易模式目前还处于试点阶段。

国家发展改革委、国家能源局于2017年8月28日联合下发了《关于开展电力现货市场建设试点工作的通知》特级文件，选择南方（以广东起步）、蒙西、浙江、山西、山东、福建、四川、甘肃等8个地区作为第一批试点，加快组织推动电力现货市场建设工作[9]。2021年4月，又增加上海、江苏、安徽、辽宁、河南、湖北等6省市为第二批电力现货试点，我国电力现货市场试点累计已有14个。

随着现货市场运行的不断成熟，精确通过电价信号传导电网电力结构变化从而调整用户用电行为的电价机制也将逐步完善。在以新能源为主体的电力系统中，实时电价将随着新能源比例和碳排放因子的实时变化而进行调整。

1.2 我国购物中心能源与碳现状

建筑领域是能源消费的三大领域（工业、交通、建筑）之一，我国2020年碳排放总量约99.7亿tCO [10]，其中建筑领域总碳排放量为50.8亿tCO2[11]，占全国总量51%。

建筑全生命周期通常由三个阶段组成：建材生产、建筑施工和建筑运行。其中，建筑运行碳排放为21.6亿tCO2[11]，约占全国总量的五分之一左右。

图 7 2020年中国建筑全过程碳排放总量及占比 (来源：中国建筑节能协会)注：图中“其他”为工业和交通领域碳排放

目前在建筑各个周期进行减碳技术主要包括：

规划设计期：采用低碳和固碳相关的新技术、新工艺、新材料和新设备方案，在具备利用条件的地区采用太阳能、地热能等可再生能源。运用BIM技术，实现信息集成整合，将设计信息数字化、可视化，从而有效进行建筑成本及建造碳排管理；同时基于节能减碳目标，对建筑智能化系统的功能、运行策略等进行科学设计。

施工期：采用绿色施工相关的技术工艺和产品，使用预拌混凝土、装配式构件，机械设备与机具，生产、生活及办公临时设施的使用，均制定合理施工管理制度，设定指标，合理安排工序，提高各种机械的使用率和满载率。

运营期：加强能源管理，实时监测能源消耗和碳排放状况，辅助以人工智能预测等方式科学制定能源和碳排放管理目标，分析实时能源消耗特征数据，进行能耗诊断，形成优化措施，并由楼宇自控系统控制执行。

拆除回收期：提高废弃建材的再利用和资源化水平。

根据中国建筑节能协会建筑能耗与碳排放数据专委会统计显示，公共建筑碳排放强度显著高于民用住宅强度水平[11]，主要原因为公共建筑能源需求远高于住宅。

图 8 不同建筑类型碳排放强度变化趋势 (中国建筑节能协会)

公共建筑碳排放量主要集中在建材生产和建筑运行两个阶段。对建筑运行阶段的碳排放进行进一步拆分可发现，购物中心、酒店、办公楼等业态的公共建筑能源消耗主要以电力消耗为主，其中以空调、照明和动力设备为主要占比。对于北方建筑，采暖带来的碳排放量也是公共建筑碳排放量的主要组成部分。

图 9 典型公共建筑场景主要能耗组成分析 (来源：清华大学建筑节能研究中心)

2021年，住房和城乡建设部发布了GB55015-2021《建筑节能与可再生能源利用通用规范》，自2022年4月1日起实施。《规范》中提出了新建公共建筑平均设计能耗水平和碳排放强度应在2016年执行的节能设计标准的基础上分别降低20%和40%，碳排放强度平均降低7kgCO /(m2 ·a)以上。《规范》首次明确了建筑碳排放计算作为强制要求，并规定了不同气候区新建商业建筑供暖、供冷与照明的平均能耗指标要求[12]。

对于既有建筑的能源与碳排管理，运营阶段合理的管理措施仍是行业关注重点。一方面，管理者通过制定周期性能源消耗定额，并在执行过程中辅以后评估和能耗诊断等手段对能源与碳排消耗进行管控，不断优化定额管理。另一方面，结合可再生能源技术的发展，构建电力系统需求侧响应能力，结合动态碳排放因子变化情况，有效消纳可再生能源，将成为未来购物中心运营期能源与碳排管理的重点。

图 10 发电侧能源结构调整导致碳排放因子动态变化

为构建建筑需求侧响应能力，除了有效的管理措施，更依托于构建可实现建筑需求柔性调节的建筑数字智能化，目前建筑数字智能化能力主要侧重于能源监测、资产管理和楼宇自控方面，未来数字智能发展需要注重以下三个方面的碳排管理能力的赋能：

算账：构建建筑与电网和内部之间电费、碳排放量精准算账的能力，从而辅助决策建筑与电网、租户、车主及碳市场的交易策略，以及建筑内设备、储能等的调度策略。

交易：根据电费、碳排放量的计算结果，输出覆盖中长期、日前、实时的电力交易策略推送，且通过电价、碳价对租户的能耗使用行为进行引导。

监控调节：结合分时电价、碳价的变化，根据电网出力，对设备、储能和充电桩进行调度调节，最终实现建筑需求侧响应。

图 11 数字智能赋能建筑需求侧响应碳排管理能力

以上三个方面的碳排管理能力需要从物联网、建筑需求侧响应策略及目标制定进行分层次搭建：

建设碳效益统筹看板，对碳管理指标进行统筹提炼，直观展现整体碳管理效果，辅助决策。

建设低碳智慧决策管理系统，提升项目负责人碳排放目标制定、过程管理以及策略持续优化的能力，合理制定目标，及时追踪反馈。

建设低碳智慧运行管理系统，提升项目物业执行团队设备低碳运行优化、智能故障诊断、光伏及储能调度等能力，确保低碳目标执行到位。

建设数字化底座，响应国家“两化融合”要求，数字化带动绿色化发展，为上述低碳智慧管理系统提供标准统一、维护便利的数据基础。

完善能支撑上述系统的项目低碳物联网建设，提升传感器及执行器可靠性，保障各系统数据长期稳定可靠。

1.3 小结

考虑当前我国能源与碳战略在购物中心的落实仍处于初期探索阶段，光伏等新能源技术应用、电力系统需求侧响应与动态碳排放因子尚未在2022年度大规模推广的特定原因，今年本报告暂未展开此方面分析。随着行业能源与碳相关技术逐渐成熟，将在后续报告中开展更加深入的研究。

对于购物中心而言，在不调整现有能源结构下，如何合理分配使用能源、如何降低能源消耗量，从而减少购物中心碳排放量，是当下持有购物中心的运营管理者亟需解决的问题。而在研究如何降低能源消耗量之前，清楚了解购物中心运营能源消耗分布、了解所管辖购物中心的用能在行业中所处水平，则是做好购物中心能源与碳排放管理的重要基础。

在运营阶段，我国购物中心消耗能源产生的碳排放通常来源于以下几类：电力、天然气、柴油、汽油等。据不完全统计，以外购电力和热力为主的二氧化碳排放量占比企业总二氧化碳排放量的90%以上，电力消耗占比总能耗量的80%\~90%。以下是从典型商业地产集团公开发行年报中摘录的数据，由于下述部分集团未单独披露购物中心数据，仅以包含购物中心在内的商业地产总量数据作为参考。

越秀地产公开发行的2021年度环境、社会及管治报告中披露，外购电力和热力为主的二氧化碳排放量占比总二氧化碳排放量的95%，电力使用占总能耗量的88%[13]。

华润置地公开发行的2021年度可持续发展报告中披露，电力使用占总能耗量的84%，外购电力和热力为主的二氧化碳排放量占比未披露[14]。

香港置地公开发行的2021年度可持续发展报告中披露，中国内地物业外购电力和热力为主的二氧化碳排放量占比总二氧化碳排放量的96%，中国内地物业电力使用占总能耗量的80%[15]。

万科集团公开发行的2021年度可持续发展报告中披露，印力商业总部和公摊公用、租户使用（以下简称“印力商业”）外购电力和热力为主的二氧化碳排放量占比总二氧化碳排放量的95%，电力使用占总能耗量的83%[16]。

龙湖集团公开发行的2021年度可持续发展报告中披露数据换算，商业运营外购电力和热力为主的二氧化碳排放量占比总二氧化碳排放量的91%，电力使用占总能耗量的78%[17]。

注：图中碳排放量已采用《企业温室气体排放核算方法与报告指南发电设施》（环办气候〔2021〕9号）

图 12 典型商业地产碳排放量分布 (来源：越秀地产、香港置地、万科集团、龙湖集团)
要求统一换算2021年度排放量（其中电网排放因子调整为0.5810 tCO2/MWh）。

统计显示，上述典型商业地产仅外购电力碳排放量已占其碳排放总量的78%\~88%。降低电力耗用量，是购物中心减少碳排放量的关键因素。因此，为进一步帮助购物中心运营管理者了解所管辖购物中心的电力耗用量在行业中所处水平，本报告将在第二章节中分别从不同气候区、地域、体量、开业时间及典型用电分项维度进行购物中心电耗分布特征分析。除此以外，本报告将在第三章介绍当前我国购物中心在能源与碳管理方面的典型实践案例，为管理者们在数字化管理改革、智能化管理提效方面提供借鉴经验。

第二章我国购物中心电耗特征分析

本次参与购物中心电耗趋势分析的样本共计517家，广泛分布于我国31个省市自治区、217个城市，其商业面积（不含车库面积）最小1.2万平米、最大30万平米。用电数据来源于博锐尚格能源数据中心，下文将以各气候区、各省市自治区、典型经济圈、典型城市和典型用电分项5个维度分别对2022年购物中心电耗指标分布情况进行分析。购物中心总电耗指标即单位建筑面积购物中心所有公区、租户、车库年总用电量（不包含采暖天然气折算电耗），其中建筑面积包含车库面积。典型分项用电指标为单位建筑面积该分项用电量。

受限2022年部分购物中心因地域疫情影响调整营业时间，或受限购物中心机电系统形式、建筑空间、业态结构等差异，在研究过程中不可避免地会存在不足或偏差。本章节分析时将重点参照上、下四分位区间内数据结论，以便减轻上述因素造成的影响，更好地对购物中心电耗的普遍特征进行探究。

注：当前版本数据时间维度为2022年1月-2022年12月

2.1 各气候区电耗分布特征

受气候影响，夏热冬暖气候区购物中心用电处于高位，温和气候区购物中心用电处于相对低位。

图 13 不同气候区购物中心总电耗指标分布
注：根据《民用建筑热工设计规范》GB 50176-2016中国建筑气候区划分原则，我国分为5个建筑气候区，分别为严寒地区、寒冷地区、夏热冬冷地区、夏热冬暖地区、温和地区[18]。

各气候区电耗指标从高到低排序为夏热冬暖地区＞夏热冬冷地区＞寒冷地区＞严寒地区＞温和地区。

由于我国大部分购物中心多采用燃气锅炉制热，采暖引起的电耗增长幅度较低，因此制冷时段的长短直接影响电耗指标的高低。其中，夏热冬暖地区空调时段（制冷：10\~11个月）远超过其他气候区（制冷：4\~6个月，采暖：4\~5个月），制冷时段较长导致其电耗指标处于高位。温和地区则由于其自身优越的气候条件，使其能耗相对低于其他气候区。

2.2 各省市电耗分布特征

海南、两广地区购物中心电耗领跑全国，北京、上海紧随其后。各省市购物中心电耗与经济发展未见明显相关性。

以不同气候区维度，将我国31个省市自治区以2022年度各省市地区生产总值（地区GDP）从高至低排序，各省市购物中心电耗指标分布情况如下图所示。

图 14 不同省份购物中心总电耗指标分布 (来源：2022年度地区 GDP来源国家统计局)注：根据《民用建筑热工设计规范》GB 50176-2016中国建筑气候区划分原则，广西桂林、蒙山地区属于夏热冬冷地区，广西其他省市属于夏热冬暖地区[18]。

以中位数为代表分析，在同一气候区中，各省市GDP的排名与购物中心用电指标之间未见明显规律。

购物中心用电指标较高的5个省市自治区分别为：海南省、广东省、广西壮族自治区（除桂林外）、北京市、上海市。其中广东省2022年度 GDP为31个省市自治区中排名第1位，海南省仅排名第28位[19]。

购物中心用电指标较低的5个省市自治区分别为：西藏自治区、甘肃省、吉林省、云南省、宁夏回族自治区。其中云南省、吉林省2022年度 GDP分别为31个省市自治区中排名第18位及第26位[19]。

2.3 典型经济圈电耗分布特征

除大湾区（除港澳）经济圈，不同经济圈购物中心电耗未见明显差异。反观购物中心电耗与建筑体量呈明显变化趋势，建筑体量越小，电耗上涨越明显。

经济圈，又称城市群，是由若干个都市圈构成的广域城镇化形态，包含若干个中心城市。下文将以购物中心聚集较多的京津冀、长江三角洲、长江中游、成渝、粤港澳大湾区五大经济圈进行电耗分布特征分析。各经济圈定义如下所示。

京津冀：参照中共中央政治局2015年4月30日审议通过《京津冀协同发展规划纲要》，包括北京市、天津市、河北省[20]。

长江三角洲：参照中共中央国务院2019年12月1日印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域[21]，下文简称“长三角”。

长江中游：参照国家发展改革委2022年2月15日发布《长江中游城市群发展“十四五”实施方案》，包括湖北省、湖南省、江西省[22]。

成渝：参照中共中央国务院2021年10月21日印发《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》，包括重庆市的中心城区及万州、涪陵、綦江、大足、黔江、长寿、江津、合川、永川、南川、璧山、铜梁、潼南、荣昌、梁平、丰都、垫江、忠县等27个区（县）以及开州、云阳的部分地区，四川省的成都、自贡、泸州、德阳、绵阳（除平武县、北川县）、遂宁、内江、乐山、南充、眉山、宜宾、广安、达州（除万源市）、雅安（除天全县、宝兴县）、资阳等15个市[23]。

粤港澳大湾区：参照中共中央国务院2019年02月18日印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，香港特别行政区、澳门特别行政区和广东省广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市、肇庆市[24]。本报告暂不分析香港特别行政区、澳门特别行政区，下文简称“大湾区（除港澳）”以示区分。

图 15 典型经济圈购物中心总电耗指标分布

各经济圈电耗指标从高到低排序为大湾区（除港澳）＞长江中游＞长三角＞京津冀＞成渝。该电耗分布情况与各气候区电耗分布情况较为相似。大湾区（除港澳）经济圈位于夏热冬暖气候区，购物中心电耗指标最高。位于夏热冬冷气候区的长江中游、长三角经济圈与位于寒冷气候区的京津冀经济圈电耗指标分布情况接近。而同样位于夏热冬冷气候区的成渝经济圈电耗指标最低。

图 16 典型经济圈不同体量购物中心总电耗指标分布

即使处于同一经济圈，不同建筑体量的购物中心的电耗指标也随着建筑体量的升高呈现降低趋势（建筑体量以商业面积区分，不包含车库面积）。由上图可见，建筑体量小于8万平米的购物中心电耗指标明显高于建筑体量大于等于8万平米的购物中心。

2.4 典型地区电耗分布特征

北京核心区购物中心电耗远高于郊区电耗；多数地区开业2年内，以及开业5年以上的购物中心为节能减排关注重点。

聚焦经济活力较高的核心城市，以北京、上海、广州、深圳、成都、重庆为代表，分析典型城市购物中心电耗情况。

区位对购物中心电耗影响

图 17 典型地区购物中心总电耗指标分布

北京呈现落位于该城市核心区的购物中心电耗指标高于郊区的趋势。而广州、深圳则呈现反向趋势，这可能与广州、深圳核心区为多中心格局，弱化核心区与郊区有关。上海、成都、重庆地区未见明显差异。

开业时间对购物中心电耗影响

图 18 典型地区不同开业时间购物中心总电耗指标分布

而从购物中心开业时间维度对比分析，各地区的购物中心电耗指标呈现开业5年以上（不含5年）>开业2年以内（含2年）>开业2\~5年（不含2年、含5年）的趋势。

造成该种趋势的原因可能是由于：开业2年以内（含2年）的购物中心吸引客流开展促销活动、部分机电设备仍处于调试期；开业5年以上的购物中心机电设备逐渐老化、BA系统失调、运行能效较低有关。而开业时间介于2\~5年之间的购物中心，随着招商的相对稳定，以及近年来国家倡导节能减排，管理者对能源管理的重视程度越来越高，电耗指标反而较开业2年以内和开业5年以上的购物中心有所降低。

2.5 典型分项电耗分布特征

购物中心租户用电占比高达三分之二，协助租户进行用电管理是购物中心运营者未来管理趋势；暖通空调、照明插座用电管理仍是运营者控制用电强度的核心。

本节将分析购物中心不同经营管理范围，以及主要用电分项的电耗分布情况，以帮助购物中心运营管理者可以有针对性的进行管理。

根据购物中心经营管理范围的不同，划分为租赁区域、公共区域、停车区域，对应用电分项简称“租户用电”、“公区用电”、“停车场用电”。

图 19 购物中心不同经营范围电耗分布

租户用电已成为购物中心主要用电消耗区域，约占购物中心总用电的68%。由于租户承担其自身经营用电费用的特殊性，对于购物中心运营者而言租户用电的高低并未纳入购物中心运营管理者的日常能源管理范畴。但随着国家“双碳”政策的发展，租户已纳入购物中心碳排放量管理的要求。购物中心运营管理者应关注由传统租户费用收缴的管理模式向租户能源精细化管理模式的转变。

作为购物中心运营管理者可进行集中管控的用电系统，公区用电分项可划分为暖通空调、公区照明插座、电梯及包括给排水、强弱电机房等在内的其他用电。

图 20 购物中心主要集中管理系统电耗分布

暖通空调系统用电约为公区用电的45%左右、照明插座用电约为公区用电的27%左右，二者之和超过公区总用电的70%以上，是购物中心公区用电管理重点。但分析数据显示，即使在相同气候区，购物中心暖通空调与照明系统也呈现较为明显的用电指标差异。

图 21 不同气候区购物中心暖通空调与照明电耗指标分布

在运营阶段提升空调系统运行效率、根据经营需求调控空调与照明系统，是帮助购物中心运营管理者实现“电耗双控”的有效措施。考虑到传统用电总量控制已经无法满足购物中心管理者日益增长的需求侧用电管理要求，下文将通过几个购物中心数字化能源与碳排管理的典型实践案例，帮助管理者们了解购物中心能源与碳数字化管理转型方式及效果。

3.1 数字化能源管理转型最佳实践

能源费用作为运营费用支出的大户，是购物中心管理者关注的重点，随着开业项目数量增加，能耗管理工作难度逐渐增大。以拥有遍布全国百余个购物中心的某商业管理集团为例（以下简称“A集团”），从最初的项目线下预算管理，演变到利用能源管理平台开始项目-区域-集团能源管理业务流程线上管理，通过十余年数据不断的积累、分析，优化人工智能算法，实现该集团能源管理业务流程效率提升50%、累计节能1.5亿度电的佳绩。

图 22 A集团能源管理平台功能建设情况

3.1.1 能源管理模式及制度转变

2011-2012年，A集团开始进行能源管理平台试点，实时采集项目的用电数据，制定集团统一的能耗分项模型，以多维度、多视角展示各分项及各支路用电情况。次年，集团进行能源平台集采，全国大规模推广能源管理平台建设工作，对其全国购物中心项目的能耗进行统一监测及管理。

2016年，在数字化系统及完善的能源管理体系作用下，A集团希望在能源管控方面实现新突破，自2016年开始实行能耗定额管控工作，项目根据自身历史用能情况进行充分复盘，并根据当年改造情况、来年改造计划等对下一年度用能情况进行评估与预测。

2019年，A集团首次尝试利用大数据与人工智能算法来制定能耗定额，对比原先线下填报的工作模式，通过能源平台进行能耗定额制定工作不仅大幅提高数据准确率，更大幅降低了一线项目的定额申报的工作和人力消耗，定额制定周期缩短50%。

2020年，A集团再次创新引入“动态定额”概念。相比于根据历史天气数据测算的能耗定额，动态定额引入未来7日天气预报数据，提高了日弹性负荷预测的准确性，便于项目更加切实的改进运行策略，及时做好能耗管控。

2022年，上线运行诊断模块，通过对重点分项的监测→诊断→处理的过程管控，能够及时发现管理漏洞，如空调设备该关未关、设备用电计量混接的问题，指导项目改进，避免能源浪费的情况。

随着能源管理技术的发展，A集团的能源管理模式也从最初线下项目-区域-集团层级月度经营报表汇报模式，不断探索与完善管理制度，充分利用能源管理平台实现线上+线下的闭环管理：

日常管控：项目工程师每日利用能源管理平台检查能耗完成情况，复盘设备运行策略、检查不合理能耗产生原因，及时纠偏，填报能源管理系统日志及周报；

月度考核：每月初项目工程师填报月报，结合线上周报管理记录总结上月能源管理工作，区域、运营中心可通过月报查询页面查看各项目月报内容和月报上报情况，并将区域月报上传至能源平台，集团运营中心及工程物业中心查看区域月报，对区域工作履职情况进行评估；集团统一召开大会通报问题项目，总结评估工作执行情况，指导项目改进。

3.1.2 能源管控价值

据统计，2013-2021年A集团公区单平米电耗已经连续7年下降（不考虑2020年疫情年），全国所有项目累计节能1.5亿度电，相当于减少二氧化碳排放15万吨。

图 23 A集团逐年单平米指标变化趋势
注：公区单平米电耗指标=（公区年总耗电量+车库年总耗电量）÷（租户面积+公区面积）其中面积不包含车库面积

3.2 协管型数字化能源管理模式探索

相比于成熟的数字化能源管理集团需依托于自身较高的组织资源投入，协管型数字化能源管理模式是当前众多商管集团选择的另一种可以承接集团组织情况的最佳数字化能源管理转型方式。

协管型模式通过借助外部管理团队，针对当前集团项目组织架构、人员能力和业务流程，设计适用的数字化能源管理方案，可以较为平稳的提升各级人员的数智化能源管理能力，实现逐步迭代转型。

3.2.1 能源管理建设历程

在集团发展策略推动下，B集团已于2017年启动数字化转型三年深耕计划，完成了所有和“人”相关的系统建设，包括集团内部的资管、OA系统等，提升了其内部招商、营运、财务管理等工作效率。B集团一线购物中心也在尝试由业务驱动各领域的数字化和智能化改造，以提升运营效率，提高经营收益，力争实现“科技赋能与数字化工作”的目标。

在业务提升与数字化转型的双重驱动下，B集团科技部门、物业中心、城市公司联合第三方能源管理专家团队形成联合工作组，持续开展能源管理与设备设施管理数字化转型业务研究及平台建设。旨在通过能源管理云平台建设，实现数据采集、数据分析、优化建议、策略落地与效果验证五个基础步骤的有效执行与管理，最终通过数据模型算法提升能源管理效率与效益。实现节能降本、人效提升、管理规范性的最终目标。

图 24 平台启动大会-能源管理平台底层逻辑与建设目标

截止2021年11月，B集团已完成能源管理平台的开发上线，包含电脑端和移动端，覆盖能源管理、设备管理、环境监测等十余项功能，实现业务流程闭环。项目管理人员可通过能源管理看板进行整体预算使用情况查看，通过能耗分析功能进行分项能耗分析，从而查看能耗使用异常情况，并使用能耗报表及能耗分析报告功能进行进一步完成上报、归档。

图 25 B集团能源管理平台整体架构

在项目层面，协管团队帮助项目进一步培养物业团队精细化管理能力：

由原有人工抄表进行月度总量数据分析模式，转变为数字化在线监管、线下有针对性摸排结合的管理模式。

依托数字化平台逐时能耗数据，释放人员抄表资源，转为对用能趋势合理性的精细管理，进而实现节能增效。

城市公司管理层则可实现信息透明化、管理连续化，通过数据挖掘最终实现项目全过程管理优化。

3.2.2 标杆项目能源管理情况

2021年，B集团启动能源管理标杆项目建设，通过标杆项目固化能源管理标准工作流程，保证城市公司能源管理业务落地。每月由第三方能源管理专家团队出具上月的能源平台分析报告，并与现场管理团队共同完成业务流程优化；每周管理团队跟踪项目月报问题解决进展并播报，指导项目应用数智化平台有效推进节能管理工作，实现项目高质量、可持续的运营管理。

标杆项目能源管理流程：

依托能源管理系统，将项目日常线下能源管理业务场景实现SOP线上化，为相关管理人员进行管理操作场景培训，协助其掌握数智化能源管理平台在管理中的使用；

按岗位角色和不同时间维度划分管理动作，明确各个岗位角色待办事务和进行线上化能源管理工作的流程，进行针对性辅助指导；

按照城市公司及项目日常固定动作，辅助项目建立日常使用流程，帮助业务流程可正常流转。

图 26 B集团标杆项目协管后日常流程

截止到本报告编制，共实现以下成果：

能源管理：共计挖掘累计年度节能潜力约60万kWh/项目，预计公区节能率约10%；

运行管理：通过月报对支路、设备等进行异常运行情况排查，发现进线柜变比设置错误、多经点位用电混接、用能分项划分错误等问题；

运营支撑：某租户入驻需求变压器增容费用约76万元，通过对系统历史数据分析，在未扩容情况下保证了租户进场，实现了费用节省；

组织能力：依托于数智化平台建立完善的运营服务体系，结合月报、周例会形式，将“KPI管理-数据分析-问题排查-治理-评估”的闭环管理体系融入到项目日常管理工作中，进一步提高项目依托数字化的能耗能效管理能力。

同地区不同项目分项用能指标对比

图 27 月报中分析用能指标对标分析

3.2.3 未来能源管理建设计划

B集团能源管理将逐步从数字化协管阶段向自主管理阶段转移，在后续能源管理实践中，第三方能源管理协管团队将协助工程物业，进一步实现B集团自身管理组织能力提升。根据集团用能管理目标，完善能源管理制度，并通过系统监管，辅助集团制度落地执行。具体实现路径包括：

实现项目管理人员赋能，通过后续新项目上线时与老项目共同培训，总结归纳能源管理月报模板及分析方法，将能耗排查主体由当前的第三方能源管理协管团队转移至各项目人员，帮助项目管理人员实现依托数智化系统完成能耗核算、问题排查及整改效果评估，使项目管理人员具备自主分析管理能力。

根据B集团管理组织情况，进一步优化城市公司能源管理标准流程与操作规范，通过场景化流程图等形式明确各级角色定义及职责划分，通过操作指引明确具体动作，实现项目及时操作反馈、城市公司审核管理、集团数字科技部协助数据披露的管理制度闭环。

3.3 双碳战略激发组织数字化转型

建设美丽中国，推进绿色发展，建筑肩负着节能减排、改善人居环境的重要使命。在这样的时代背景下，整个建筑行业正在掀起一股绿色风潮。纵观行业数字化的进程，创新系统工具总会遇到应用落地难等建管分离情况。C集团某结合行业痛点，积极响应国家号召，彰显企业责任担当，利用自身能源管理系统数据支撑，以区域为试点，首次开展为期5个月的节碳减排大型竞赛。大赛以集团的双碳战略发展为目标，以激发组织能源管理动力、挖掘节碳减排潜力、提升能源与碳管理技术应用、筑牢建筑数字化底座为核心，包含“节碳减排评比、环境品质保障、数字化人才能力培养”等综合评估类别。

3.3.1 组织与管理机制

大赛组委会由集团、区域、第三方顾问共同组成，共十余个购物中心项目参赛。其中集团和区域是比赛规则的制定者和评价者，第三方顾问扮演裁判员角色。基于区域当前管理现状，组委会建立了“工具、人、规则”三位一体的能源与碳管理使用评价体系。

参赛项目月初完成节能管控措施的申报和异常问题申诉，第三方能源管理顾问通过能源管理平台完成数据的计算分析，组委会根据评分原则进行评分，并每月晾晒比赛成绩。

图 28 C集团节碳大赛管理机制

3.3.2 比赛机制设计和亮点

盘活数据资产

C集团已建立集团级的能源管理平台，积累了大量能耗类数据。本次竞赛的成绩除营业额外，均来自于能源管理平台，一方面促进了项目对数据质量的维护，另一方面也加强了对能耗类数据的深度分析和应用。

保障品能平衡

行业内普遍存在为了节能减排而牺牲环境品质的情况（品能失衡），不仅影响消费者体验还会影响招商运营。本次竞赛在规则中特别加入了对环境达标率的考核，避免品能失衡。

促进管理减排

节碳减排的措施主要包括两大类：管理节能减排和技术节能减排。技术节能减排依赖于基础设施技术改造，多为一次性投入，初始投资相对较重，需要一定的改造周期。而管理节能减排是帮助组织建立结构性思维方法论，通过不断扩充、沉淀管理方法，持续不断地产生价值。在本次竞赛规则制定时，将运行策略评价作为加分项，由组委会审核，综合考虑策略数量、节能减排效果，以及策略可复制推广性进行综合评价，激发管理人员创新节能减排措施。

创新人才培养

纵观行业数字化的进程，大部分痛点都是创新系统工具和人员认知、使用能力的严重脱节。具有业务能力和数字化专业能力的复合型人才是企业数字化转型成功的重要影响因素。

为培养项目人员具备能耗异常分析、问题排查治理、运行策略优化等数字化能力，在本次竞赛中引入了人才认证机制，要求项目培养不少于一名能源管理人才，并沉淀数字化人才的培养和认证体系基础。基于区域的数字化能源人才体系进行评价打分，颁发相关级别证书。

本次竞赛在晾晒月度成绩的同时，邀请优秀项目分享节能减排管理经验，一方面促进了区域和项目的管理互动，另一方面也加强了项目之间的对标学习，营造了比学赶超的良好氛围，加强了节能减排、数字化管理等专业知识技能的储备。

3.3.3 实施效果与评价

本次竞赛参与项目共计提出设备节能减排策略50余条，实际能耗较预算降低80万kWh，人员分析、管理与数字化创新系统工具应用能力显著提高。

通过此次竞赛，充分调动项目能源管理积极性，帮助区域、项目建立三位一体的能源与碳管理体系，全面掌握品能管理情况，实现了数字化管理跃进，显著提升管理效率。同时，也为后续实现集团能源与碳管理全面数字化转型提供明确方向。

表格1 C集团数字化能源与碳管理模式变化

管理模式	预算管理	运行管理	环境品质管理	loT数据
传统管理	年维度考核	依托个人经验异常问题难以追溯	人工巡检被动处理	人工抄表数据准确性时效性无法保障
数字化管理	AI算法辅助合理的拆分能耗预算能耗与碳排放用量年、月、周、日、时线上动态监管	策略固化运行智能诊断	数据在线实时预警主动管理	实时自动采集提供精细管理基础

3.4 “大数据+AI”探索集团可持续发展实现路径

早于2020年10月，D集团即发布碳排放强度降低78%的可持续管理目标，为此要求经营性物业能耗强度降低35%。基于集团战略，D集团绘制了清晰的节能减碳路线图，确定管控重点，即对能耗占比最大的冷站能耗进行专项精细化管理，基于大数据与人工智能进行结果与过程管控，最终实现集团目标。

2020年，D集团试点项目引入冷站智控系统及外部协管团队，通过IoT数据+AI算法建立冷站运行模型，结合室外天气预报数据及室内温度数据，实现冷站运行智能预测，大幅降低冷站管理难度与专业门槛，在确保室内温控符合控制目标的前提下降低冷站能源消耗。

冷站智控管理模式通过三个维度，实现了冷站运行管理的全面提升：

决策咨询：依托冷站智控平台数据，管理人员为不同管理层级需求制定日/周/月报不同管理深度的报告，对专项问题进行归因分析，降低后续学习成本与管理难度。

策略推送：针对具体业务场景管理要求，根据能耗、环境和冷站系统数据，利用冷站算法模型，输出冷机、冷却泵等调节参数，提供持续策略推送，保证策略的准确性。

数据保障：统合专业与管理要求，实现数据审核-汇总-清洗-分析的全流程服务，通过线上数据巡检、报警原因定位、异常数据修复等数据保障工作，确保数据准确。

图 29 冷站智控管理模式

目前，D集团试点项目通过冷站智控协管服务，在冷站运行优化及能效提升等方面均取得了显著的成果，在保障室内环境品质的基础上，有效降低冷站用能强度及整体的碳排放强度，积极响应及推动碳达峰、碳中和目标的实现。

2021年制冷季试点应用期间节能效果显著，对比2019年冷站能耗降低46.1万kWh，节能率14.8%，冷站整体效率由3.56提升至4.11；

“高区过热”现象基本消除，各楼层温度差异显著变小，室内均温控制在26±1℃，逐渐避免了过度供冷现象，保证了环境品质的同时实现节能；

云端人工智能替代本地项目决策，高频协管服务+低频后评估专家顾问服务让冷站运行时刻都能达到“经理”以上水平，提升管理一致性。

图 30 D集团冷站智控效果对比

3.5 数智化背景下的建筑智慧运维“元宇宙”

与D集团相似，E集团专注对项目智慧运维管理的深耕，以实现对项目碳排放耗用量的合理管控。2021年6月，E集团数智化运营管理平台正式上线，项目创新性的应用了多项前沿科技技术，将数字孪生、物联网、大数据及云计算等新一代信息相结合，实现商业综合体建筑信息化、物业管理组织数字化，是该集团迈向建筑“元宇宙”的里程碑项目。

3.5.1 管理模式

2020年起，集团开始重点关注ESG评估，为提升其中对能源与碳相关方面的评分，引入IBMS、数据分析平台等，进一步加强碳排放与能源管理手段。其管理模式分为三级管理：

管理端，管理者可利用数据分析平台进行决策，是集团驾驶舱、能源与碳管理、环境品质管理、设备设施管理的云集成平台，服务于集团管理者统一监控多项目，实时监测能耗与碳排放数据、环境品质及设备维护等情况；

中控端，即IBMS集中响应中心，作为机电系统日常远程控制中心，项目团队集中掌握项目运维的大部分信息实现快速人员调度、实时响应、全场景感知、辅助判断、集中控制；

移动端，作为员工日常移动工作平台，工作流管理、耗材管理，服务于一线执行人员在线完成巡检、维保、维修、耗材管理等工作，实时反馈建筑运维过程信息数据。

图 31 E集团数智化运营管理平台界面

3.5.2 建设效果与评价

基于AI算法的能源精细化管理

基于海量数据的建筑特性分析，形成建筑能源数据的AI算法，平台具备能源的精细化管理功能，通过平台固化的管理流程，全面进行能源管控目标设定、风险识别、辅导督导、结果检视、效用评价的PDCA管理，用数据驱动管理规则，守住管理风险，提高资产效用。

图 32 建筑能源数据的AI分析

通过在平台选择各用能分项在不同时间段（如年、月、周、日等）的能耗进行能耗、碳排放量数据查询、能耗变化趋势分析、下级分项的能耗占比情况，实现对用能总量、单平米能耗，人均能耗等核心数据的效能管控。

空调末端AI智能控制

利用AI技术，实现AHU开关机的智控，以达到“保证环境品质的前提下，尽可能节能”的目标。通过AI算法，对项目AHU、PAU空调末端下发优化控制策略，达到空调末端AI智能控制。

图 33 AI分析各类参数影响相关性

优化控制算法所涉及的系统运行和设备静态参数包括如下部分：空调系统静态信息、设备运行信息、室内环境数据、天气、日期信息、冷热源信息。

图 34 传统开机模式与AI开机模式对比

联动场景快速响应

平台具备联动场景应用，快速发现异常状况（安全报警、设备故障、环境异常），定位并推送相关运行信息，高效研判并快速应对。

设备运行预报警实时在IBMS首页上高亮显示，系统可提供全场景感知、辅助判断决策及工单处理闭环。联动系统：BA系统、视频监控系统、设备设施管理系统、配电监测系统。

图 35 设备运行报警处理线上流程

项目开业第一年，项目管理团队制定了一系列管理节能措施，通过IBMS对照明、空调、冷站、电梯等设备进行了相关的策略调整，在不进行改造的基础上，结合数智化运营管理平台实现143万kWh节能效果，同比降低23%。

2022年初，通过数智化运营管理平台发现空调末端能耗占比较高，存在较大的节能潜力，在仅调整运营策略无法改善的基础上，6月对商业的AHU和PAU进行控制改造，优化了水阀开启及风机频率控制策略。改造前AHU水阀开度根据回水温度调节，无变频控制策略，改造后AHU和PAU由IBMS远程控制开启，并调整控制策略，空调机组达到品质与能源平衡，实现了运行效益的最大化。改造后实现节能量11万kWh，室内平均温度下降近2℃，极大地提升了顾客的体验。

图 36 E集团空调末端节能前后对比

第四章总结与展望

购物中心能源与碳管理数字化转型是数字化时代应对电力需求侧响应市场化的重要战略发展工程，亦是购物中心管理者实现企业经营高质量发展、提升经营效益的机遇，应从组织体系、软硬件、流程制度、评价标准等多角度统筹规划，进而保障购物中心能源与碳管理数字化转型工作的有序推进。

4.1 健全能源与碳管理体系

在数字化转型背景下，购物中心能源与碳的管理也依旧离不开对运营人员的依赖。规范健全的制度体系有利于建立权责清晰透明的运营管理体系，制度体系包括信息公开机制、人员分工机制、科学规范的定额管理机制、约束有力的绩效管理机制。集团管理部门发挥主导带头作用，各城市公司、各项目管理者应当发挥主体作用，财务部门应当发挥监督作用，实现任务到岗、责任到人，以进一步推进购物中心能源与碳定额管理业务流转、提升管理者对购物中心能源与碳主动管理水平。

4.2 强化能源与碳数据支撑

结合我国能源与碳发展趋势与现状，在“十一五”至“十三五”期间，我国大力建设能耗计量系统，为能源与碳消耗现状的收集与盘点打下基础。但数据的计量粒度、数据定义的标准化、数据的有效性仍是影响能否真实分析能源与碳管理问题、落地能源与碳管理手段的重要因素。

因此，根据能源与碳管理需求，借助物联网技术发展，细化购物中心能源与碳数据采集、存储粒度，明确清晰透明的信息公开呈现方式，构建标准的数据定义与分类要求，是夯实数据质量保障的基础。购物中心管理者应逐步加强能源数据资产重视程度，实现下一阶段从有数据到有质量的数据转变。

4.3 建立能源与碳定额管理制度

在承接国家能源与碳战略发展的基础上，陆续出台能耗指标及碳排放定额约束指标。对于以购物中心为代表的商业建筑，虽然当前国家并没有强制的碳排放量值约束，新建项目中仍会要求预测能耗不高于指标限值的强制性要求；而在存量项目中，运营成本的压力、ESG评级影响，都会推动购物中心开展能源与碳定量的管控。

能源与碳定额管理是企业做好全面预算管理的重要组成部分，也是企业实现降本增效、优化资源配置、提升战略管理能力的重要抓手。充分调动各级责任人的管理意识，强化管理责任，借用大数据、人工智能等技术手段对购物中心能源与碳历史数据进行统计与预测、按经营范围分解制定预算定额、结合运营需求合理调整定额、依据定额执行与监管、有效梳理定额与实际的偏差，会让购物中心能源与碳消耗从被动的结果管理转向主动的过程管理，进而全面规范设备设施管理流程与运营管理制度。

4.4 开展能源与碳影响评估

预算定额是否科学合理是定额管理能否落地执行并取得实效的关键所在，为此要在事前明确定额制订依据方法、事中规范定额操作步骤，同时更是离不开在事后环节对定额的合理性进行评估。具体来说，就是从目标导向管理、归口责任制落实、制订依据合理性、技术方法科学性、支撑数据可靠性、管理适配性等多个方面，形成一套涵盖评价指标、评价要点的预算定额质量评价标准。

该评价标准既可作为购物中心定额管理部门评价定额准确性的标尺，又可作为商管物业部门日常监管定额执行效果的指导依据。为提高定额管理的可操作性与实用性，购物中心集团及项目运营管理者应结合业务实际，对能源与碳数据质量、定额执行偏差进行以月、季、年等维度的定期检视管理工作，对新技术、新材料、新设备、新工艺应用效果进行评估，从而及时解决定额管理制度执行过程中遇到的各类问题，并根据分析结果优化调整相应业务流程，确保能源与碳管理制度能够真正落地应用。

实现碳达峰、碳中和是一场硬仗。

购物中心作为我国碳达峰、碳中和建设的参与者，切实全面贯彻《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的意见》，结合自身特点有序建立购物中心能源与碳排放总量和强度“双控”制度，通过对购物中心能源与碳管理模式的积极探索，加快推动购物中心全面绿色转型，为我国民用建筑领域形成一批可复制、可推广的经验模式实践具有重要意义。

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[17]龙湖集团. 2021年可持续发展报告 [EB/OL]. https://www.longfor.com/social/，2022-05-30.

[18]GB 50176-2016，民用建筑热工设计规范[S].

[19]国家统计局. 地区生产总值 [DB/OL]. https://data.stats.gov.cn/easyquery.htm?cn=E0103，2023-01-18.

[20]中华人民共和国国家发展和改革委员会. 京津冀协同发展 [EB/OL]. https://www.ndrc.gov.cn/gjzl/jjjxt-fz/201911/t20191127_1213171.html，2019-11-27.

[21]中华人民共和国中央人民政府.中共中央国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》[EB/OL].http://www.gov.cn/zhengce/2019-12/01/content_5457442.htm，2019-12-01.

[22]中华人民共和国国家发展和改革委员会. 国家发展改革委关于印发长江中游城市群发展“十四五”实施方案的通知[EB/OL].https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202203/t20220315_1319307_ext.html，2022-02-15.

[23]中华人民共和国中央人民政府.中共中央国务院印发《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》[EB/OL].http://www.gov.cn/zhengce/2021-10/21/content_5643875.htm，2021-10-21.

[24]中华人民共和国中央人民政府.中共中央国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》[EB/OL].http://ww-w.gov.cn/zhengce/2019-02/18/content_5366593.htm#1，2019-02-18.

中国建筑节能协会

中国建筑节能协会由从事建筑节能与低碳、绿色建筑、建筑工业化等领域的企事业单位、社会组织及个人自愿结成的全国性、行业性社会团体。协会秉承“创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念，以打造“低碳、绿色、健康”建筑为己任，面向政府、行业、市场、企业、从业人员五个服务，引领建筑由单体建筑的绿色化向区域发展的绿色化、低碳化、清洁化，助力城乡建设领域碳达峰碳中和目标的实现。

全联房地产商会商业地产工作委员会

全联房地产商会是全国工商联主管、民政部登记的国家一级社团法人，商业地产工作委员会是直属的专业社团组织，2016年在重组中国商业地产联盟与商会内部相关专业分支机构基础上成立。会员以商业不动产商与商业连锁品牌商为主体，涵盖基金投行、咨询顾问、设计机构、设备供应商等全产业链企业以及资深专业人士，在行业内具有广泛代表性与影响力。

中国建筑运营管理研究院

COMIN中国，中国建筑运营管理研究院有限公司的品牌简称，英文全称为 Construction‘s Operation andManagemengt Institute。致力于商务楼宇新增/存量的项目定位、营销租赁、运营与管理、租户满意度提升、品牌营销推广、行业标准制定等，促进中国整体商务资产的保值增值。

经过近8年来的发展，COMIN中国总部在北京，且在上海、苏州、重庆、深圳、厦门、杭州、西安等地设有分部。至少已经与 2000 多家商业地产企业， 20000 多名行业专业人士建立了深度合作或密切联系。

博锐尚格科技股份有限公司

建筑运营领域数智化服务商。利用大数据、人工智能、云计算、物联网、BIM、AR等数智化技术改变建筑行业：通过建筑数字孪生平台，有机联动具体建筑空间、设备与人，以自动化运营实现虚拟与真实世界的循环提升；通过智慧协管、新型人机协同赋能建筑，帮助建筑运营组织建立信息透明、决策高效、能效升级的工作体系；通过数据的汇集和使用，推进“智慧、智能、智通”数智化业务实现，创造一个更加富有人性、高品质的科技生活环境。

博锐尚格具备强大的跨界整合与创新能力，在数字智能（DAT）领域和建筑运营管理领域拥有行业顶级专家力量，遍布全国的项目实施运营和咨询服务专家团队，积累万达、万科、龙湖、中海、苏宁等大型商业地产集团2000余项目的丰富经验，为数十万直接使用者提供及时、专业、长期可持续的服务。

中海商业发展有限公司

中国海外发展坚持「成为卓越的国际化不动产开发运营集团」的战略目标，围绕「不动产开发」、「城市运营」、「创新业务」三大产业群拓展业务。历经43年的发展、多轮经济周期磨砺，凭借稳健高质量发展，领先的精益管理运营和价值创造能力，多元化业务的不断成长，连续多年蝉联中国房地产企业品牌价值50强榜首。

中海商业致力成为具有全球竞争力的城市空间发展商，以写字楼与购物中心为双轮驱动，长租公寓、星级酒店、文旅产业、物流产业园等业态多面齐发。中海商业以国际化资产管理标准为导向，全面承接中海地产ESG发展战略，根据设定的目标，制定一套完整的ESG工作计划，并以此为指导在项目建造层面、运营层面、社会责任层面积极实践推动可持续发展目标的实现。

国贸物业酒店管理有限公司

国贸物业酒店管理有限公司是隶属中国国际贸易中心股份有限公司的全资子公司。中国国际贸易中心以其成功的经营实践，积累了丰富的管理经验，并形成了系统、规范、有效、自成体系的物业管理和酒店管理模式。成立国贸物业酒店管理有限公司旨在对外输出国贸中心多年实践积累的先进理念和成功经验，进而为促进其它物业和酒店管理的社会化、专业化做出贡献。

国贸物业酒店管理有限公司将酒店特色服务有机地融入到日常物业管理服务中，致力于提供喜出望外的高品质服务。物业管理企业一级资质的获得不但是对公司良好管理业绩和社会声誉的认可，也牢固奠定了公司在国内物业管理行业中的领先地位。

发布单位：中国建筑节能协会

全联房地产商会商业地产工作委员会

中国建筑运营管理研究院

博锐尚格科技股份有限公司

联合发布：中海商业发展有限公司

国贸物业酒店管理有限公司

指导委员会：王永平王林林王鑫刘永江江沈启

（按姓氏笔划排序）

吴景山武涌倪江波彭琛黄冰魏凯

主编：窦强

副主编：王雪

编委会委员：高燕敏任立山邬蒙可金大钧朱学林孔胜祥

王思远王艳赵麟林美顺王智鹏刘玉卓

王若皓汪雨辰宋爽刘冬

博锐尚格科技股份有限公司

北京市海淀区建材城中路27号金隅智造工场N2-3

010-62668202

www.persagy.com

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倪江波

刘 永

冯复汉

第一章行业背景和发展趋势

1.1 我国能源与碳战略背景及相关政策

1.1.1 能源发展趋势

1.1.2 碳管理必要性

1.1.3 新能源格局变化

1.1.4 我国电力碳价趋势

1.2 我国购物中心能源与碳现状

1.3 小结

第二章我国购物中心电耗特征分析

2.1 各气候区电耗分布特征

2.2 各省市电耗分布特征

2.3 典型经济圈电耗分布特征

2.4 典型地区电耗分布特征

2.5 典型分项电耗分布特征

3.1 数字化能源管理转型最佳实践

3.1.1 能源管理模式及制度转变

3.1.2 能源管控价值

3.2 协管型数字化能源管理模式探索

3.2.1 能源管理建设历程

3.2.2 标杆项目能源管理情况

3.2.3 未来能源管理建设计划

3.3 双碳战略激发组织数字化转型

3.3.1 组织与管理机制

3.3.2 比赛机制设计和亮点

盘活数据资产

保障品能平衡

促进管理减排

创新人才培养

3.3.3 实施效果与评价

3.4 “大数据+AI”探索集团可持续发展实现路径

3.5 数智化背景下的建筑智慧运维“元宇宙”

3.5.1 管理模式

3.5.2 建设效果与评价

基于AI算法的能源精细化管理

空调末端AI智能控制

联动场景快速响应

第四章总结与展望

4.1 健全能源与碳管理体系

4.2 强化能源与碳数据支撑

4.3 建立能源与碳定额管理制度

4.4 开展能源与碳影响评估

参 考 文 献

中国建筑节能协会

全联房地产商会商业地产工作委员会

中国建筑运营管理研究院

博锐尚格科技股份有限公司

中海商业发展有限公司

国贸物业酒店管理有限公司

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刘永

参考文献

中国购物中心能源与碳数字化转型研究报告-0310源文件