基本面量化系列：房地产开发专题阶梯状复苏，优质住房回暖幅度较高

中信证券研究部

数据科技组，房地产和物业服务组

张若海，张全国，陈聪，王博隆，汤可欣

2023年3月30日

政策持续发力，助力房地产市场复苏

 面对之前房地产开发行业的“信用”、“交付”、“销售”三个维度所形成的恶性循环，2022年，中央和地方政府先后以“保需求”、“保交楼”、“保主体”为核心化解市场风险。据克尔瑞数据，2022年超200省市出台超500次房地产松绑政策。2023年，据克尔瑞数据，2月1日至3月26日，区域房地产政策以保需求为主，19城发布21个松绑政策，落地相关措施以优化公积金贷款额度、首付比例为主，19城中既有大型城市深圳、武汉，也有中小型城市。政策形成累计效应，持续促进房地产市场复苏。

 二手房成交量回暖幅度高于商品房，优质住房回暖幅度高于刚性住房。

 二手房成交量同比高增长，环比下降，商品房持续回暖。二手房交易回暖明显，据多个中介平台数据统计（含我爱我家，兔博士，中原地产，21世纪不动产，麦田，贝壳平台，下同）， 2023年1-2月，近100样本城市内二手房成交量同比增长101%，分城市环线来看，准一线城市增速最高达到152%，二三线增长94%，一线增长34%。据多个中介平台数据统计，3月以来高频数据呈下降趋势，3.4-3.10，100样本城市二手房交易量环比前一周下降8%，同比21年提升12%，各城市环线趋势幅度接近。据国家统计局数据，2023年1-2月，商品住宅成交面积同比下降0.6%；据Wind高频数据，30大中城市商品房周度成交量持续增长，最近一周（3.20-3.26）环比提升3.5%，较21年同期下降17%，降幅持续收窄。

 优质住房回暖幅度高于刚性住房，各户型、物业费二手房呈现阶梯状复苏。据多个中介平台数据统计，2023年1-2月，100样本城市内，3居及以上二手房成交量回暖幅度高于一居两居，各城市环线趋势相同，其中在一线城市内，一居二居、三居、三居以上同比提升32%、38%、57%；物业费小于1、1-2.2、2.2-3.2、3.2-4.2元/平方米区间的二手房交易量同比提升84%、102%、127%、126% 。综合来看，3居及以上回暖幅度高于一居两居，高物业费二手房交易回暖幅度高于低物业费。

 土地成交量价改善，溢价率回升

 土地拍卖量价持续改善，土拍溢价率回升。2023年2月企业拿地信心显回暖迹象，土地成交面积同比转正。据Wind数据，2023年2月，100大中城市成交住宅用地规划建筑面积达1143万平方米，较2022年同期提升10%。土地楼面均价、溢价率均回升，2023年2月，100大中城市成交住宅用地楼面均价6156元/平米，较2022年同期提升8%，溢价率较上月有所回升，达到6%，仍居低位。

 供给侧土地市场发生结构性变化。据中国土地市场网数据，保障性住房土地成交面积提升，2022年全国成交住宅用地中，保障性租房土地成交面积较2021年提升175%。

 投资建议：结合中央层面的“保交楼”、“保需求”、“保主体”等表态，以及近期武汉等城市的限购政策调整，政策有望持续促进行业平稳发展，部分企业资产负债结构有望改善。目前房地产销售仍处于逐步复苏阶段，幅度上呈现出明显的从二手房到新房，从准一线到二三线，从优质住房到刚需性住房的阶梯状复苏。二手房受前期积压需求释放影响，短期呈环比下降趋势，同比仍居高位，商品房交易环比持续改善，建议关注销售持续复苏带来的投资机遇。

 2风险因素：我们根据多个中介平台统计的数据进行研究，可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题；地产销售不及预期；地产扶持政策执行进度、效果不及预期。

CONTENTS目录

政策持续发力，助力房地产市场复苏

构建二手房需求画像，探寻区域复苏机遇
土地市场量价改善，房企拿地信心现回暖趋势

 面对房地产开发行业的“信用”、“交付”、“销售”三个维度所形成的恶性循环，中央政府在“保需求”、“保交楼”、“保主体”三个维度进行政策调控，包括但不限于提供纾困基金、调整个人公积金贷款利率、优化住房信贷等。在2022年12月15日的中央经济工作会中，明确表示：“要扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。23年2月，证监会宣布启动不动产私募投资基金试点，促市场平稳健康发展。

中央部委发布有关房地产行业的政策及发言统计

时间	政策及发言	内容
2022/1/20	全国住房和城乡建设会议	整体调控，把防风险摆在更加突出的位置
2022/2/8	保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理	加大对保障性租赁住房的支持力度
2022/3/17	2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务	深化户籍制度改革，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策
2022/3/23	国务院金融稳定发展委员会专题会议	化解风险：关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案
2022/4/29	中央政治局会议	有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线
2022/5/24	关于扎实稳住经济一揽子政策措施的通知	受新冠肺炎疫情影响企业，可按规定申请缓缴住房公积金。
2022/7/28	中央政治局会议	要稳定房地产市场，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生。
2022/8/29	中央“保交楼”200亿元全国性纾困基金启动	精准用于“保交楼、稳民生”的，必须严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交。
2022/9/29	阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限	决定阶段性调整差别化住房信贷政策。
2022/9/30	支持居民换购住房实施个税退税优惠	对于“换购住房”的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
2022/11/8	交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具	支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资
2022/11/15	关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知	房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金
2022/11/23	央行、银保监会出台16条金融政策	支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。
2022/12/28	证监会调整优化涉房企五项股权融资措施	恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，恢复上市房企和涉房上市公司再融资
2022/1/5	央行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制	各城市可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限
2022/2/24	关于金融支持住房租赁市场发展的意见	支持商业银行向各类主体新建、改建长期租赁住房发放贷款，期限一般3年，最长不超过5年

资料来源：各部委官网，中信证券研究部

部分地方政府房地产刺激性政策部分统计

时间	城市	类型	内容	时间	城市	类型	内容
2022/3/1	郑州	放松房屋买卖限制，购房首付及贷允款优惠	许老年人投靠家庭新购一套住房，优化外来务工人员公积金政策	2022/8/3	青岛	保交楼	保交楼
2022/4/21	苏州	购房首付及贷款优惠	苏州市住房公积金个人贷款额度由45万元提高到60万元	2022/8/3	长沙	放松房屋买卖限制	对二孩家庭放松购房要求
2022/4/27	南京	放松房屋买卖限制	放松非本地户籍人员购房限制	2022/8/4	北京	购房首付及贷款优惠	分批次优化首付比例
2022/4/28	长沙	购房补贴	针对新来人才，给与购房补贴	2022/8/4	湖州	购房首付及贷款优惠	对三孩家庭放松公积金贷款额度
2022/5/9	苏州	放松房屋买卖限制	放松新房卖出限制和非本地户籍购房要求	2022/8/5	郑州	保交楼	成立一个规模暂定为100亿元的房地产纾困基金方案
2022/5/17	杭州	放松房屋买卖限制	放松房屋卖出限制和非本地户籍购房要求	2022/8/12	济南	购房首付及贷款优惠	分批次优化首付比例
2022/5/22	济南	放松房屋买卖限制	不再将长清区、章丘区列入限购范围	2022/8/26	济南	放松房屋买卖限制	进一步放松房屋购买限制
2022/5/30	福州	购房首付及贷款优惠	分批次优化首付比例和公积金贷款额度	2022/9/5	济南	保主体	计划回购新建商品房
2022/5/31	成都	放松房屋买卖限制，购房首付及贷款优惠	优化转让住房的增值税免征政策，优化首付政策	2022/9/16	苏州	放松房屋买卖限制	放松非苏州市本地户籍购房限制
2022/6/11	合肥	购房首付及贷款优惠	优化公积金贷款额度和年限	2022/9/28	杭州	放松房屋买卖限制	放松特定人群房屋买卖限制
2022/6/15	杭州	购房首付及贷款优惠	家庭最高贷款限额标准上浮20%	2022/10/13	苏州	保主体	苏州对6个区共10个板块回购约1万套新房
2022/6/15	重庆	购房首付及贷款优惠	分批次优化首付比例和公积金贷款额度	2022/10/31	上海	放松房屋买卖限制	优化针对特定人才的房屋买卖限制
2022/6/17	郑州	购房补贴	针对特定人才，给与购房补贴	2022/11/8	北京	放松房屋买卖限制	两地商品房不再执行“双限购”
2022/6/20	武汉	放松房屋买卖限制	放松购房要求	2022/11/11	苏州	促进房屋流转	二手房直售
2022/6/27	浙江	购房首付及贷款优惠	对三孩家庭放松公积金贷款额度	2022/11/15	浙江	促进房屋流转	推动二手房带押过户
2022/6/29	合肥	购房补贴	针对特定人才，给与购房补贴	2022/11/16	洛阳	购房首付及贷款优惠	洛阳“商转公”政策正式公布
2022/7/6	成都	放松房屋买卖限制	对于自有房用于保障租赁的，放松购房要求2	022/11/17	成都	放松房屋买卖限制	放松限购区域划分
2022/7/76	济南	购房补贴	针对特定人才，给与购房补贴	2022/11/19	西安	放松房屋买卖限制	放松房屋买卖限制
2022/7/22	长沙	购房首付及贷款优惠	优化公积金贷款额度和年限	2022/12/8	武汉	放松房屋买卖限制	放松房屋买卖限制
2022/7/25	温州	购房补贴	针对特定人才，给与购房补贴	2022/12/8	南通	购房首付及贷款优惠	以住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准
2022/7/25	湖南	购房首付及贷款优惠	对三孩家庭放松公积金贷款额度和首付比例	2022/12/9	南京	购房首付及贷款优惠	优化首付比例
2022/7/28	郑州	保主体	划回购新建商品房	2022/12/10	佛山	放松房屋买卖限制	部分地区放开限购
2022/8/1	杭州	购房首付及贷款优惠	对三孩家庭放松公积金贷款额度	2022/2/4	宁波	购房补贴	购房赠送
2022/8/3	长沙	保交楼	加强商品房预售资金监管	2022/2/6	武汉	放松房屋买卖限制	动态调整房地产政策，部分地段解除限购

资料来源：Wind，各地方政府部门官网，中信证券研究部

2023年，2月1日至3月26日，据克尔瑞数据，22城发布27个保障地方房地产市场平稳运行的相关政策，其中以提振购房需求为核心，19城发布21个松绑政策，落地相关措施主要以上浮公积金贷款额度、优化公积金贷款首付比例、对多孩及特定人才的购房优惠为主，19城中，一线城市深圳上浮公积金贷款最高额度，也有动态优化限购区域的准一线城市武汉，其余为二、三、四线城市。

2023年，截至2月22日，提振房地产市场区域政策统计

	城市	类型	环线	政策名	内容
2023-03	盐城	保需求	二线	积极支持刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展	二孩及人才购房补贴、首套房贷利率最低3.8、优化公积金贷款上限、带押过户
2023-03	哈尔滨	保租房	二线	支持政策内二孩及以上家庭和租赁保障性住房家庭提取住房公积金	优化公积金提取上限
2023-03	蚌埠	保需求	四线	关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知	优化二手房、新房公积金贷款首付比例及二手房房龄认定
2023-03	深圳	保需求	一线	关于印发《深圳市住房公积金贷款管理规定》的通知	上浮公积金贷款最高额度
2023-03	德州	保需求	四线	关于支持多子女家庭使用住房公积金的通知	上浮公积金贷款最高额度
2023-03	南通	保需求	二线	关于调整住房公积金相关政策的通知	对在职职工、人才上浮公积金贷款额度，对青年人上浮公积金租房提取额度
2023-03	西安	保需求	准一线	关于规范保障性租赁住房租金标准的通知	规范保租房市场，备案价不高于评估市场租金的90%
2023-03	聊城	保租房	四线	关于印发《聊城市保障性租赁住房项目认定细则》的通知	规范发展保障性租赁住房
2023-03	连云港	保需求	三线	关于进一步促进房地产市场发展相关措施的通知	上浮公积金贷款最高额度，人才购房补贴，带押过户
2023-03	宜昌	保需求	三线	关于调整全市公积金使用政策的通知	优化公积金贷款次数认定范围、放松灵活就业人员购买商品房期房贷款条件
2023-03	揭阳	保需求	三线	关于实施多子女家庭住房公积金支持政策的通知	上浮多子女家庭的公积金贷款额度
2023-03	成都	保租房	准一线	关于进一步加强住房租赁市场管理的通知	规范租房市场
2023-03	亳州	保需求	四线	关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干政策的通知	降低首付比例和贷款利率，提高公积金贷款额度，支持房企发展
2023-03	南阳	保需求	三线	关于调整住房公积金贷款管理办法部分条款的通知	二套商品房首付比例降至20%，商品房公积金贷款额度提升至80%
2023-03	驻马店	保需求	四线	驻马店市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施（试行）	购房个税优惠、上浮公积金贷款额度、对团购商品房优惠、对新市民购房优惠
2023-03	南京	土地市场	准一线	南京市土地交易市场竞买保证金使用银行保函工作规则（试行）	土拍可使用见索即付银行保函
2023-02	衡阳	保需求		关于市城区商品房销售管理有关事项的通知	鼓励现房销售、降低行业风险
2023-02	宿迁	保需求	四	关于进一步促进中心城区房地产平稳健康发展的若干政策措施	购房补贴总款1%-1.5%、契税补贴50%-100%；个人公积金贷款额度最高50万等
2023-02	宜昌	保需求	三线	关于调整房屋套数认定标准的通知	公积金贷款房屋套数取消认定农村宅基地上的房屋
2023-02	齐齐哈尔	保需求	三线	关于促进全市经济运行整体好转若干政策措施的通知	二手房“带押过户”，实施购房优惠补贴政策
2023-02	哈尔滨	保需求	二线	关于提振发展信心推动全市经济加快恢复整体好转的政策措施的通知	发放购房补贴，推行“带押过户”模式，适时下调或取消首套房贷利率下限政策
2023-02	淮北	规范市场	四线	关于加强房地产市场管理，规范商品房销售行为的通知	规范商品房销售行为，切实维护购房人合法权益
2023-02	深圳	保主体	一线	关于进一步支持中小微企业纾困及高质量发展的若干措施	帮助中小微企业应对当前面临的困难，促进中小微企业高质量发展
2023-02	武汉	保需求	准一线	关于激发市场主体活力推动经济高质量发展政策措施的通知	限购区域购房的家庭可新增一个购房资格，非限购区域拥有的住房不计认定套数
2023-02	哈尔滨	保需求	二线	关于进一步促进哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知	优化购房限制，购房补贴
2023-02	聊城	保需求	四线	关于支持居民改善住房合理需求的意见	购房补贴、公积金贷款额度提升

CONTENTS目录

政策持续发力，助力房地产市场复苏
构建二手房需求画像，探寻区域复苏机遇
土地市场量价改善，房企拿地信心现回暖趋势

商品房销售环比回升，同比值下降：最近一周（3.20-3.26），30城商品房周度成交量环比提升3.5%，同比提升23%，同比值下降，以春节为同比计算基准点，同比21年下降17%，同比19年提升17%。

 2月70大中城市新建商品住宅价格环比上涨0.3%，同比下降1.9%，环比上涨城市55个，同比上涨城市14个。

全国30大中城市商品房成交量周度同比变化

资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部；注：元旦前以元旦为基准点计算同比，元旦后以春节为基本点计算同比，下同

30大中城市中，商品房成交量同比21年周度变化

资料来源： Wind，国家统计局，中信证券研究部；注：此处一线、二线划分方法为Wind划分，后续非Wind数据源的城市划分为一线、准一线、二线、三线等，下同；2线城市23-01-01点位实际为0.43

70大中城市新建商品住宅价格指数

70大中城市中，各城市环线的新建商品住宅价格指数

资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部

二手房挂牌价量价渐趋稳：

 全国二手房市场挂牌量价趋稳，2023年3月13日至19日，全国二手房市场挂牌量价环比趋稳，同比量升11%，价降4%。

各城市二手房成交量环比短期下降：

 据多个中介平台数据统计（含我爱我家，兔博士，中原地产，21世纪不动产，麦田，贝壳平台，下同），截至23年3月10日，100样本城市二手房交易量短期下滑，受2022年同期疫情影响，最近一周（以前述截至日期前溯7日），同比22年仍居高位，同比21年提升12%，各环线城市同比21年增幅接近。重点城市视角，2023年3月13-3月19日，北京、深圳、杭州、南京、青岛、苏州等10重点城二手房成交量同比2022年仍居高位。

分城市环线二手房成交量同比

资料来源：多个中介平台数据统计，中信证券研究部

二手房挂牌量价

资料来源：Wind，中信证券研究部

100城二手房交易量热度指数

资料来源：多个中介平台数据统计，中信证券研究部测算；该指数以二手房成交面积测算

10重点城市二手房周度成交量同比

资料来源：Wind，各地房管局，中信证券研究部

全样本：据多个中介平台数据统计，各户型复苏幅度呈阶梯状。

 一线城市：1-2月各户型复苏幅度存在差异，根据多个中介平台数据统计，2023年1-2月，一线城市中，一居两居户型的二手房交易量占比达到75%；总量来看，1- 2月，一居两居、三居、三居以上成交量同比提升32%、38%、57%。

 准一线城市：优质住房复苏幅度最高，2023年1-2月，一居两居、三居、三居以上成交量同比提升134%、187%、171%。

 二、三线城市：优质住房复苏幅度最高，2023年1-2月，一居两居、三居、三居以上成交量同比提升86%、110%、118% 。

 户型结构长周期变化的背后是受到供给约束，短周期的变化反映了积压的购房需求。长周期来看，随着收入水平提升及独生子女政策的结束，多子女家庭更倾向于大户型房屋，但是在一线城市供给约束比较显著。短周期来看，购买三居及以上的改善住房需求，在疫情期间需求受挫较为严重。

注：约有10%交易缺少户型，会引入误差

分户型统计 100城二手房交易量

资料来源：多个中介平台数据统计，中信证券研究部

分户型统计二手房交易量：一线城市

资料来源：多个中介平台数据统计，中信证券研究部

分户型统计二手房交易量：二、三线城市

资料来源：多个中介平台数据统计，中信证券研究部

 一线城市：较高物业费小区二手房回暖幅度相对更高，2023年1-2月，小于1、1-2.2、2.2-3.2、3.2-4.2、大于4.2元/平方米区间的二手房成交量同比提升26%、31%、42%、53%、49%。

 准一线城市：高物业费二手房回暖幅度更高。2023年1-2月，小于1、1-2.2、2.2-3.2、3.2-4.2元/平方米区间的二手房交易量同比提升140%、152%、167%、178%。

 二三线城市：较高物业费区间二手房回暖幅度相对更高。 2023年1-2月，小于1、1-2.2、2.2-3.2、3.2-4.2元/平方米区间的二手房成交量同比提升66%、97%、135% 、104%。

分物业费统计 100城二手房交易量

资料来源：多个中介平台数据统计，中信证券研究部

分物业费统计二手房交易量：一线城市

资料来源：多个中介平台数据统计，中信证券研究部

分物业费统计二手房交易量：二、三线城市

资料来源：多个中介平台数据统计，中信证券研究部

线城市二手房交易量指数

资料来源：多个中介平台数据统计，中信证券研究部

准一线城市二手房交易量指数

资料来源：多个中介平台数据统计，中信证券研究部

二三线城市二手房交易量指数

资料来源：多个中介平台数据统计，中信证券研究部

历史周期中，9个重点城市二手房交易量与商品房交易量的回暖往往同期发生，或者商品房交易滞后1-2月。商品房的同比回暖幅度往往不低于二手房回暖幅度的50%。2015、2018年，二手房、商品房的交易量回暖往往伴随着新建商品住宅价格的环比增加。

9城商品房及二手房成交量（套）

资料来源：Wind，国家统计局，各地住建委，中信证券研究部；注：9重点城市为北京、深圳、杭州、南京等9个一线、准一线城市
9城商品房及二手房成交同比（无单位）

资料来源：Wind，国家统计局，各地住建委，中信证券研究部

70城商品房价格环比（%）

资料来源：Wind，国家统计局，各地住建委，中信证券研究部

9城商品房及二手房成交量（套）

资料来源：Wind，国家统计局，各地住建委，中信证券研究部

9城商品房及二手房成交同比（无单位）

资料来源：Wind，国家统计局，各地住建委，中信证券研究部

70城商品房价格环比（%）

资料来源：Wind，国家统计局，各地住建委，中信证券研究部

 2021年前半年存在明显积压购房需求释放：从多个中介平台统计的二手房及30大中城市商品房交易数据来看，21年前半年存在明显的20年疫情期间积压购房需求释放现象。

22年前半年政策驱动购房需求回暖。22年7月，多个中介平台统计数据显示17城二手房已率先回暖，带动商品房销售复苏；
10月后受短期疫情影响，商品房、二手房交易量短期受挫。

9重点城市二手房及商品房交易量同比

资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部
30大中城市商品房与多个中介平台数据统计一、准一线二手房交易量同比

资料来源：多个中介平台数据统计，Wind，国家统计局，中信证券研究部

CONTENTS目录

政策持续发力，助力房地产市场复苏
构建二手房需求画像，探寻区域复苏机遇
土地市场量价改善，房企拿地信心现回暖趋势

房地产开发投资完成额同比降幅收窄

2023年1-2月同比下降5.7%，同比降幅收窄，产业链现回暖趋势。

房屋新开工、施工面积同比降幅收窄，房屋竣工面积同比降幅转正

 2023年1-2月，全国房屋新开工面积同比下降9.4%，房屋施工面积同比下降4.4%，同比降幅均收窄，房屋竣工面积同比提升8.0%。

房地产开发完成额

资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部

房屋新开工面积

资料来源：Wind，国家统计局，中信证券研究部

房屋竣工面积

资料来源： Wind，国家统计局，中信证券研究部

 2023年2月企业拿地信心显回暖迹象，土地成交面积同比转正。2023年2月，100大中城市成交住宅用地规划建筑面积达1143万平方米，较2023年同期提升10%。

 土地楼面均价、溢价率均回升。2023年2月，100大中城市成交住宅用地楼面均价6156元/平米，较2022年同期提升8%，溢价率较上月有所回升，达到6%，仍居低位。

100大中城市土地市场

资料来源：Wind，中信证券研究部

100大中城市成交土地溢价率：住宅用地(%)

资料来源：Wind，中信证券研究部

普通商品住房仍是“租购并举”的核心。根据中国土地市场网数据，2022年全国普通商品住房用地的成交面积占总体各类住宅用地成交面积的80.7%。

 保障性住房土地成交面积提升，根据中国土地市场网数据，2022年全国普通商品住房中，保障性租房、公租房、共有产权房土地成交面积占比分别达2.3%、1.2%、0.5%；其中，保租房土地成交面积较2021年提升175%，尤其在二三线城市内，保租房土地成交面积大幅提升。

线及准一线城市各类住宅用地成交面积比例

资料来源：中国土地市场网，中信证券研究部；包含土地市场网上的招拍挂、协议出让、划拨数据，且剔除了中国土地市场网上成交建筑面积低于1000平方米的项目。

二、三城市各类住宅用地成交面积比例

资料来源：中国土地市场网，中信证券研究部；包含土地市场网上的招拍挂、协议出让、划拨数据，且剔除了中国土地市场网上成交建筑面积低于1000平方米的项目。

 定量跟踪土地性价比：以地块楼面价和周边3公里二手房成交均价为基准，定量跟踪企业拿地盈利能力。全国2022年成交住宅用地楼面价和周边3公里二手房成交均价的比值，从2021年的46%降至2022年的43%，武汉、宁波、重庆下降幅度更高，企业拿地性价比提升。

 各城市环线：2022年，一线、准一线、二、三线城市土地性价比均提升。从绝对值来看，城市环线等级越高，则土地价格与二手房价的比值越高，一线城市平均达到57.8%，准一线城市平均达到45.7%。从时间序列来看，2022年，多城市土地价格与二手房价比值下降。

各类城市土地价格与二手房价比值

资料来源：土地市场网，多个中介平台数据统计，中信证券研究部

全样本城市土地价格与二手房价比值

资料来源：土地市场网，多个中介平台数据统计，中信证券研究部

重点城市土地价格与二手房价比值

资料来源：土地市场网，多个中介平台数据统计，中信证券研究部

 我们根据多个中介平台的统计数据进行研究，可能存在数据样本不足、数据误差、及数据缺失问题；

 地产销售不及预期；

 地产扶持政策执行进度、效果不及预期。

感谢您的信任与支持！

THANK YOU

张若海（首席数据科技分析师）

执业证书编号：S1010516090001

王博隆（数据科技分析师）

执业证书编号：S1010522050005

陈聪（首席基础设施和现代服务产业分析师）

执业证书编号：S1010510120047

汤可欣（数据科技分析师）

执业证书编号： S1010520120002

张全国（房地产和物业服务联席首席分析师）

执业证书编号：S1010517050001

免责声明

分析师声明

证券研究报告 2023年3月30日

主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明：（i）本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法；（ii）该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系。

一般性声明

本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作。中信证券股份有限公司及其全球的附属机构、分支机构及联营机构（仅就本研究报告免责条款而言，不含CLSA group of companies），统称为“中信证券”。

本研究报告对于收件人而言属高度机密，只有收件人才能使用。本研究报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人员。本研究报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户。本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况、目标或需要，不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略。对于本报告中提及的任何证券或金融工具，本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险。

本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但中信证券不保证其准确性或完整性。中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具的价格、价值及收益可跌可升。过往的业绩并不能代表未来的表现。

本报告所载的资料、观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断，可以在不发出通知的情况下做出更改，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门、单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反。中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任。中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域、单位、集团及其他附属机构的流动。负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定。分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定，但是，分析师的薪酬可能与投行整体收入有关，其中包括投资银行、销售与交易业务。

若中信证券以外的金融机构发送本报告，则由该金融机构为此发送行为承担全部责任。该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息。本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议，中信证券以及中信证券的各个高级职员、董事和员工亦不为（前述金融机构之客户）因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任。

评级说明

投资建议的评级标准		评级	说明
报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的6到12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准；韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准。	股票评级	买入	相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20%以上
		增持	相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于5%～20%之间
		持有	相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%～5%之间
		卖出	相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上
	行业评级	强于大市	相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10%以上
		中性	相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%～10%之间
		弱于大市	相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10%以上

免责声明

特别声明

在法律许可的情况下，中信证券可能（1）与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问、投资银行或证券服务关系，（2）参与或投资本报告所提到的公司的金融交易，及/或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易，因此，投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险。本研究报告涉及具体公司的披露信息，请访问https://research.citicsinfo.com/disclosure。

法律主体声明

本研究报告在中华人民共和国（香港、澳门、台湾除外）由中信证券股份有限公司（受中国证券监督管理委员会监管，经营证券业务许可证编号：Z20374000）分发。本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发：在中国香港由CLSA Limited（于中国香港注册成立的有限公司）分发；在中国台湾由CL Securities Taiwan Co., Ltd.分发；在澳大利亚由CLSA Australia Pty Ltd.（商业编号：53 139 992 331/金融服务牌照编号：350159）分发；在美国由CLSA（CLSA Americas, LLC除外）分发；在新加坡由CLSA Singapore Pte Ltd.（公司注册编号：198703750W）分发；在欧洲经济区由CLSA Europe BV分发；在英国由CLSA （UK）分发；在印度由CLSA India Private Limited分发（地址：8/F, Dalamal House, Nariman Point, Mumbai 400021；电话：+91-22-66505050；传真：+91-22-22840271；公司识别号：U67120MH1994PLC083118）；在印度尼西亚由PT CLSA Sekuritas Indonesia分发；在日本由CLSA Securities Japan Co., Ltd.分发；在韩国由CLSA Securities Korea Ltd.分发；在马来西亚由CLSASecurities Malaysia Sdn Bhd分发；在菲律宾由CLSA Philippines Inc.（菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员）分发；在泰国由CLSA Securities (Thailand) Limited分发。

针对不同司法管辖区的声明

中国大陆：根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可，中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。

中国香港：本研究报告由CLSA Limited分发。本研究报告在香港仅分发给专业投资者（《证券及期货条例》（香港法例第571 章）及其下颁布的任何规则界定的），不得分发给零售投资者。就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜，CLSA客户应联系CLSA Limited的罗鼎，电话：+852 2600 7233。

美国：本研究报告由中信证券制作。本研究报告在美国由CLSA（CLSA Americas, LLC除外）仅向符合美国《1934年证券交易法》下15a-6规则界定且CLSA Americas, LLC提供服务的“主要美国机构投资者”分发。对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书。任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSA Americas, LLC（在美国证券交易委员会注册的经纪交易商），以及CLSA 的附属公司。

新加坡：本研究报告在新加坡由CLSA Singapore Pte Ltd.，仅向（新加坡《财务顾问规例》界定的）“机构投资者、认可投资者及专业投资者”分发。就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜，新加坡的报告收件人应联系CLSA Singapore Pte Ltd，地址：80 Raffles Place, #18-01, UOB Plaza 1, Singapore 048624，电话：+65 6416 7888。因您作为机构投资者、认可投资者或专业投资者的身份，就CLSA Singapore Pte Ltd.可能向您提供的任何财务顾问服务，CLSA Singapore Pte Ltd豁免遵守《财务顾问法》（第110章）、《财务顾问规例》以及其下的相关通知和指引（CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露）的某些要求。MCI（P）085/11/2021。

加拿大：本研究报告由中信证券制作。对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书。

英国：本研究报告归属于营销文件，其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写，亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制。本研究报告在英国由CLSA （UK）分发，且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士。
涉及到的任何投资活动仅针对此类人士。若您不具备投资的专业经验，请勿依赖本研究报告。

欧洲经济区：本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSA Europe BV 分发。

澳大利亚：CLSA Australia Pty Ltd (“CAPL”) (商业编号：53 139 992 331/金融服务牌照编号：350159) 受澳大利亚证券与投资委员会监管，且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体。本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向“批发客户”发布及分发。本研究报告未考虑收件人的具体投资目标、财务状况或特定需求。未经CAPL事先书面同意，本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方。本段所称的“批发客户”适用于《公司法（2001）》第761G条的规定。CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASX All Ordinaries 指数成分股、离岸市场上市证券、未上市发行人及投资产品。CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司。

印度：CLSA India Private Limited，成立于 1994 年 11 月，为全球机构投资者、养老基金和企业提供股票经纪服务（印度证券交易委员会注册编号：INZ000001735）、研究服务（印度证券交易委员会注册编号：INH000001113）和商人银行服务（印度证券交易委员会注册编号：INM000010619）。CLSA 及其关联方可能持有标的公司的债务。此外，CLSA及其关联方在过去 12 个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和/或非证券相关服务的报酬。如需了解CLSA India“关联方”的更多详情，请联系Compliance-India@clsa.com。

未经中信证券事先书面授权，任何人不得以任何目的复制、发送或销售本报告。

中信证券-房地产行业基本面量化系列：房地产开发专题-阶梯状复苏，优质住房回暖幅度较高-230330.pdf